Il proprietario si reca presso l’immobile con l’ufficiale giudiziario nei giorni stabiliti e indicati nella monitoria di sgombero e intima al conduttore di lasciare l’appartamento. In caso di rifiuto il proprietario potrebbe rivolgersi alle forze dell’ordine per chiedere il loro ausilio.  Spesso il proprietario si rivolge anche ad un fabbro per il cambio immediato delle serrature al momento dell’accesso.

Ogni caso è diverso e le tempistiche dipendono anche dal carico di lavoro dei Tribunali e dei singoli Giudici. In linea di massima ci vogliono circa 6 mesi prima di ottenere uno sfratto esecutivo.

Nello sfratto per morosità è importante presentarsi in Tribunale il giorno dell’udienza e richiedere il termine di grazia, che consiste in un lasso di tempo di massimo 90 giorni per poter sanare la morosità.

Entro il termine di grazia il conduttore può pagare i canoni scaduti ed evitare lo sfratto.

Se la morosità non viene sanata, il Giudice alla nuova udienza, dopo aver concesso il termine di grazia, convaliderà lo sfratto.

Il cittadino italiano o straniero può recarsi autonomamente in udienza, anche senza l’ausilio di un avvocato.

Lo sfratto è l’atto con il quale, nell'ambito di un rapporto di locazione, il proprietario richiede al conduttore la riconsegna dell’immobile di sua proprietà e di lasciare l’appartamento. La procedura si svolge avanti al Tribunale.  Lo sfratto è esecutivo nel momento in cui il Giudice, dopo aver verificato le condizioni, lo convalida emettendo apposita ordinanza.

Nella prima fase il proprietario può provvedere ad inviare direttamente un sollecito di pagamento con raccomandata a/r dando un termine per il pagamento dei canoni scaduti. Se la morosità permane il proprietario si può rivolgere al Giudice del Tribunale, tramite un legale, per avviare la pratica di sfratto.

La legge prevede 3 tipologie di sfratto:

• sfratto per morosità: quando l’inquilino non paga 1 o più mensilità del canone di locazione o di spese accessorie (pulizia scale, acqua, spese condominiali, riscaldamento ...) la cui somma è pari a 2 o più mensilità;
• sfratto per finita locazione: quando il conduttore, alla scadenza del contratto, non rilascia l'immobile al locatore pur essendovi tenuto;
• licenza per finita locazione: il proprietario può agire prima della scadenza del contratto per assicurarsi che il conduttore lasci l’appartamento al termine della locazione.

No. Il conduttore è sempre tenuto a corrispondere mensilmente i canoni di locazione al proprietario. Il canone non può essere mai sospeso nemmeno in presenza di problemi legati alle condizioni dell’immobile (muffa, condizioni igieniche, problemi di riscaldamento o areazione etc…).

La sospensione del canone, senza il consenso del proprietario, espone il conduttore al rischio di ricevere una intimazione di sfratto per morosità.

La cauzione è la somma che il conduttore deve depositare all’inizio della locazione e che verrà restituita al termine della stessa. L’importo della cauzione è di circa 1 o 2 mensilità.  Lo scopo della cauzione è quello di garantire al proprietario la disponibilità di una somma di denaro per coprire eventuali danni che dovessero essere causati dall’inquilino durante la locazione. In assenza di danni, previo sopralluogo, al termine della locazione, la cauzione andrà interamente restituita al conduttore.

La cauzione non può essere imputata in conto canoni (cioè non può essere utilizzata per coprire le mensilità dell’affitto), salvo che vi sia il consenso del proprietario.

La legge prevede la possibilità per il conduttore di recedere dal contratto di locazione (terminare la locazione) per gravi motivi da comunicarsi con preavviso di 6 mesi a mezzo di lettera raccomandata.

I gravi motivi devono essere determinati da fatti estranei alla volontà del conduttore, imprevedibili e sopravvenuti alla costituzione del rapporto, tali da rendergli oltremodo gravosa la sua prosecuzione (es. problemi di salute, problemi di salubrità dell’immobile, perdita del lavoro, morte, trasferimento lavorativo etc…).
Tutte le comunicazioni vanno inviate con lettera raccomandata con ricevuta di ritorno.

Il conduttore può evitare il rinnovo automatico comunicando disdetta al proprietario entro 6 mesi dalla scadenza con lettera raccomandata.

Al contrario il proprietario dell’immobile, esclusivamente per la prima scadenza (cioè dopo i primi quattro anni o dopo i primi tre se il contratto è agevolato) non può liberamente impedire il rinnovo del contratto, ma è vincolato da alcune condizioni. Il locatore (proprietario) può disdire il contratto al termine della prima scadenza soltanto in presenza dei seguenti motivi

• vuole vendere l’immobile a terzi e non possiede altri immobili a uso abitativo oltre a quello in cui abita. L’inquilino ha il diritto di prelazione;
• vuole destinare l’immobile a uso abitativo, commerciale, artigianale o professionale suo o di un parente entro il 2° grado;
• vuole destinare l’immobile all’esercizio di attività con finalità pubbliche, sociali, mutualistiche, cooperative, assistenziali culturali o di culto. In questo caso, però, deve offrire all’inquilino un altro immobile;
• l’immobile si trova in un edificio danneggiato che si deve demolire, ricostruire o ristrutturare integralmente;
• l’inquilino dispone di un alloggio nello stesso comune o non occupa in maniera continuativa la casa che ha affittato;

Per le scadenze successive alla prima, il proprietario è libero di disdire il contratto liberamente per qualsiasi motivo senza alcun vincolo di motivazione.

Per tutelarsi è sempre necessario stipulare un regolare contratto di locazione per iscritto. In questo modo il conduttore è garantito nel suo diritto ad occupare e abitare l’immobile. 
Gli affitti “in nero”, cioè senza la sottoscrizione di un contratto di locazione, che prevedono il pagamento di un canone mensile, sono illegali.

Non esistono leggi specifiche, in quanto la stipulazione di un contratto è rimessa alla volontà delle parti. Solitamente, tuttavia, i proprietari richiedono l’esibizione di un contratto di lavoro con relative buste paga. È agevolato chi possiede un contratto di lavoro a tempo indeterminato o una pensione di vecchiaia.

I proprietari vogliono assicurarsi che il conduttore sia in grado di sostenere le spese della locazione. Potrebbero chiedere la firma di un garante, cioè una persona che firma il contratto e si impegna a pagare l’affitto in sostituzione del conduttore, laddove quest’ultimo non vi riuscisse.